3. 미국 국채 금리가 우리 집 문제로 이어지는 길

공식 자료 확인: 2026년 9월 6일. 별도 표시가 없는 수치와 사례는 원리를 설명하기 위한 가정이며 현재 금리나 상품 수익률이 아닙니다.

같은 집, 같은 대출금인데 금리가 달라지면 살 수 있는 집의 범위가 달라진다. 미국 국채금리가 주택시장 기사에 자주 등장하는 이유다. 다만 10년물 국채 수익률이 곧 주택대출 금리는 아니다.

대출금리가 2%포인트 다르면

30만 달러를 30년 동안 고정금리 원리금균등 방식으로 갚는 가상의 대출을 계산해 보자. 세금, 보험, 각종 비용은 제외하고 매월 원금과 이자만 계산한다.

같은 원금을 빌려도 월 부담이 약 367달러 늘어난다. 계산식은 대출원금 × 월금리 / (1 − (1 + 월금리)^(-개월 수))다. 금리가 오르면 구매자의 예산이 압박받는다는 말을 실제 지출로 바꿔볼 수 있다.

하지만 이미 4% 고정금리 계약을 맺은 사람의 약정금리가 시장금리 상승만으로 6%로 바뀌지는 않는다. 신규 대출자, 변동금리 대출자, 기존 고정금리 대출자의 처지는 다르다.

국채와 주택대출 사이에는 무엇이 있을까

보스턴 연은에 실린 연구는 주택대출과 국채의 현금흐름 차이, 보증과 중개 비용, 조기상환 선택권을 설명한다. 그래서 주택대출 금리와 10년물 국채 수익률 사이의 차이는 일정하지 않다.¹

차입자는 금리가 내려가면 더 싼 대출로 갈아탈 수 있다. 대출을 묶은 주택저당증권, MBS의 투자자에게는 높은 이자를 받던 자산의 원금이 일찍 돌아올 수 있다는 뜻이다. 반대로 금리가 오르면 조기상환이 줄어 낮은 이자를 더 오래 받게 될 수 있다. 이 비대칭 때문에 MBS를 장기 국채와 똑같이 읽으면 곤란하다.¹

주택 관련 상품은 무엇을 소유하는지부터 나누자. 집을 보유해 임대료를 받는 것, REIT의 지분을 사는 것, 주택대출 현금흐름에 투자하는 것은 서로 다른 계약이다. SEC의 REIT 안내도 부동산을 소유하거나 금융을 제공하는 구조를 설명한다. REIT라는 이름을 채권의 만기 원금 상환과 연결해서는 안 된다.²

금리가 오르면 집값도 바로 내릴까

대출 비용만 보면 가격이 눌릴 것 같다. 그런데 싼 고정금리 대출을 가진 집주인이 새 집을 사려면 비싼 금리로 갈아타야 한다면 매물을 내놓지 않을 수 있다. Freddie Mac은 이를 모기지 금리의 잠금 효과로 분석한다.³

수요가 약해지는 동시에 매물 공급도 줄면 거래량과 가격이 다른 방향으로 반응할 수 있다. 여기에 지역의 소득, 신규 공급, 인구 이동까지 들어간다. 미국 장기금리 한 줄로 모든 지역의 집값을 예측하기 어려운 이유다.

한국 부동산에 이 논리를 적용할 때도 대출계약을 그대로 옮겨오면 안 된다. 고정·변동·혼합 여부, 금리 재산정 시점, 만기와 상환 방식은 내 계약서에서 읽어야 한다. 미국 30년 고정 모기지의 사례는 금리 전달 경로를 이해하는 예시다.

임대수익률과 이자 비용은 따로 계산한다

가상의 임대 건물이 매년 순영업소득 5,000만 원을 낸다고 하자. 여기서 순영업소득은 운영비를 차감했지만 금융비용과 소유자의 소득세는 차감하기 전으로 정의한다. 이 금액이 유지된다고 단순화하면, 요구 자본환원율에 따른 가격은 다음과 같다.

이것은 감정평가나 실제 거래 예측이 아니라 할인율의 영향을 보는 계산이다. 국채금리가 1%포인트 오른다고 자본환원율이 꼭 1%포인트 오르지는 않는다. 임대료 성장 기대와 부동산 위험 보상도 다르기 때문이다.

이 건물의 대출이 6억 원이고, 차환 때 이자율이 4%에서 6%로 바뀐다고 하자. 단순 연 이자는 2,400만 원에서 3,600만 원으로 늘어난다. 순영업소득에서 이자만 뺀 금액은 2,600만 원에서 1,400만 원으로 줄어든다. 여기에 원금 상환과 큰 수선비가 있다면 실제 남는 현금은 더 적다.

채권 투자자가 이 경로를 알아야 하는 이유

집을 보유한 사람이 장기채를 추가했다고 해서 반드시 위험이 분산된 것은 아니다. 예상보다 높은 장기금리가 오래 유지되면 장기채 가격과 부동산의 차환 여건이 함께 나빠질 수 있다. 반대로 경기 부진이 심해지면 국채가 도움을 주는 동안 임대료나 공실은 악화될 수도 있다. 이것은 시나리오이지 언제나 성립하는 상관관계가 아니다.

미국 주택금리를 확인할 때는 Freddie Mac의 PMMS를 출발점으로 삼을 수 있다. 조사 금리와 내 대출 견적은 다르므로 조회일과 조사 조건을 함께 읽는다.⁴ 내 자산표 옆에는 부동산 대출의 다음 금리 변경일과 차환일도 적자. 그 날짜가 새 채권의 만기를 정하는 데 금리 뉴스보다 더 직접적인 힌트를 줄 수 있다.

이 시리즈의 글

1. 국채라서 샀는데 왜 손실이 날까
2. 연준이 금리를 내렸는데 장기금리는 왜 오를까
3. 미국 국채 금리가 우리 집 문제로 이어지는 길
4. 미국 국채를 직접 살 때 주문창에서 읽을 것
5. 채권 ETF는 무엇을 골라야 할까
6. 금리 예측보다 먼저 만드는 채권 운용 계획

Footnotes

1. Paul S. Willen · Federal Reserve Bank of Boston, Why Mortgage Rates Exceed Treasury Yields. 2026년 9월 6일 확인. ↩ ↩²

2. U.S. Securities and Exchange Commission · Investor.gov, Real Estate Investment Trusts (REITs). 2026년 9월 6일 확인. ↩

3. Freddie Mac, Mortgage Rate Lock-In and the Housing Market. 2026년 9월 6일 확인. ↩

4. Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey. 2026년 9월 6일 확인. ↩