5. 집과 가족, 큰돈이 드는 선택

자료 확인 기준: 2026년 9월 6일. 금액·금리·확률은 별도 표시가 없는 한 설명용 가정이며, 제도 설명은 한국을 기준으로 합니다.

보증금이 큰 집은 월세가 낮고, 월세가 낮은 집은 통근 시간이 길다. 집을 사면 월세는 없어지지만 대출과 유지비가 생긴다. 하나의 숫자로 답을 정하려고 하면 나머지 조건이 숨어버린다. 주거 선택은 초기 자금, 매달 나갈 돈, 돌려받을 돈의 위험을 나누어 비교하는 일에서 시작한다.

보증금과 생활비를 같은 비용으로 보지 않기

보증금은 계약이 정상적으로 이행되면 돌려받을 돈이므로 월세와 같은 소비 지출은 아니다. 그렇다고 공짜로 맡기는 돈도 아니다. 대출로 조달한 부분에는 이자가 들고, 자기 돈으로 낸 부분은 다른 곳에 사용할 기회를 포기한다. 이것은 기회비용이라는 개념을 주거 선택에 적용한 것이다.¹

다음은 전세와 월세의 우열을 주장하는 시장 자료가 아니라, 같은 조건으로 비교하는 법을 보여주는 가상 사례다. 면적·위치·관리비가 같고, 대출금리와 자기자금의 대체 수익률은 연 4%라고 가정한다. 대체 수익률은 확정적으로 얻을 수 있는 수익이 아니라 비교를 위한 입력값이다.

A의 실제 연간 현금 유출은 표 안에서 이자 320만 원이다. 기회비용 80만 원은 통장에서 출금되는 돈이 아니다. 대출 원금 8,000만 원은 사라진 것이 아니라 만기에 갚아야 하는 의무로 남는다. 보증금이 제때 반환되지 않는 경우도 별도 시나리오로 계산해야 한다.

실제 비교에는 중개보수, 이사비, 보증료, 관리비, 수선 부담, 통근비와 거주 예정 기간을 추가한다. 매매라면 취득·보유·매도 관련 비용과 대출 잔액도 별도로 적는다. 집값 상승을 넣고 싶다면 상승하지 않는 경우와 하락하는 경우를 함께 만들어야 한다. 이 표만으로 주거 형태를 결정할 수는 없다.

계약에서는 금액보다 권리의 순서가 먼저다

한국 주택임대차에서 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다. 우선변제권에는 대항요건과 임대차계약증서의 확정일자가 필요하다.² 확정일자만 받으면 모든 보증금이 자동으로 안전해진다는 뜻은 아니다. 우선변제권은 후순위권리자 등보다 먼저 배당받는 권리이므로 선순위 권리와 회수 가능한 금액을 함께 보아야 한다.

계약 전에 확인할 질문을 따로 작성해보자. 계약 상대가 누구인지, 등기상 소유자와 일치하는지, 이미 설정된 권리가 무엇인지, 잔금 지급일과 실제 입주일은 언제인지 묻는다. 보증금 반환보증을 이용하려면 가입할 수 있는지와 보증 범위를 해당 보증기관에 확인한다. 이는 확인할 질문 목록이며 특정 계약의 법적 안전성을 판정하는 체크리스트는 아니다.

함께 살면 예산의 단위도 달라진다

가족의 돈을 합칠 때는 계좌를 하나로 만드는 문제보다 공동비용의 범위를 정하는 일이 먼저다. 주거·식비·돌봄·부모 지원·각자의 부채 중 무엇을 함께 부담할지 적는다. 같은 금액을 내는 방식과 소득 비율로 내는 방식은 서로 다른 선택이며, 어느 하나가 모든 가구에 공정한 정답은 아니다.

예를 들어 두 사람이 월 300만 원과 200만 원을 받고 공동 생활비가 250만 원이라면, 소득 비율 방식은 각각 150만 원과 100만 원이다. 한 사람이 휴직해 소득이 100만 원이 되면 기존 분담액을 그대로 유지할 수 있는지 다시 계산해야 한다. 집을 고르는 날에는 현재의 합산 소득뿐 아니라 이런 변화를 견디는 예산도 함께 만들어보자.

오늘의 결과물은 주거 후보별 초기 자금표, 월 현금흐름표, 계약 확인 질문이다. 가장 싸 보이는 집을 고르기 전에, 이사한 뒤에도 비상자금이 남는지까지 확인한다.

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Footnotes

1. Federal Reserve Bank of St. Louis, Scarcity — Explore Economics. 포기한 최선의 대안이라는 기회비용의 정의. 주거 비교표와 연 4% 가정은 작성자의 계산이다. ↩

2. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 주택임대차보호법 — 대항력 및 우선변제권. 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2에 따른 요건과 효력 발생 시점. 한국 주택임대차에 관한 설명이다. ↩